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房企離岸借貸屬望梅止渴

发布时间:2019-06-07 21:41:15

  房企离岸借贷属“望梅止渴”

  在取消限购对房地产市场的影响表现出肌无力后,取消限贷的呼声越来越急迫,但时至今日,银行方面依然回声寥寥,甚至对房地产企业开发贷款采取了更为严格的名单制管理。同时,信贷风险的加大,进一步抬高了房企的融资难度。

  在此背景下,離岸借貸似乎就成了房企最后一根救命稻草。日前,一則中國房地產開發商靠離岸借貸度日的報道,引起了廣泛關注。那么,離岸借貸到底是行業的救市主,還是壓倒企業的最后一片羽毛?

  对此,中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立在接受《中国建设报中国住房》采访时称,离岸借贷跟海外融资没有本质上的区别,都是针对非本国居民或企业提供的融资服务,不过前者涵盖的资金来源更宽泛,因为英属维尔京群岛等地为避税设立的离岸公司资金不一定局限在海外。

  而中国人民大学不动产研究中心副主任况伟大在接受本报采访时则认为,媒体对房企离岸借贷的报道明显解读过度,目前中国房企的离岸借贷规模并不大,离岸资金也并非想借贷就能借贷到的。即便离岸借贷的规模继续扩大,在楼市供大于求时,反而有利于降低房价.

  离岸借贷风险大

  在房地产下行调整期,为防控风险,各大银行不单普遍大幅度缩减了房企的融资总量,而且采取了更为严格的名单制管理。

  某国有银行相关部门负责人日前接受本报采访时称,此前针对房企开发贷款的名单制管理,标准最高也就参照房地产企业实收资本5000万元以上、企业或其控股股东近3年累计竣工房屋面积10万平方米以上或累计实现销售金额5亿元以上、项目公司控股股东开发资质须三级以上、参股股东之一开发资质须三级以上,现在即便满足这些条件,也不一定出现在放贷名单里,只有那些规模大、资金实力雄厚、资金回笼快的房地产企业,特别是那些龙头企业,才可能获得贷款。

  对此,况伟大在接受本报采访时认为,房企融资渠道受限,加上国内信托、房地产基金、民间借贷的融资成本远远高于离岸借贷,这正是房企将融资目光投向离岸借贷的主要原因。那么,中国房企目前的离岸借贷总规模到底有多大?

  据中原地产研究中心的监测数据,截至今年7月底,中国房企离岸借贷总额为424.33亿美元,合人民币约为2620亿元。从单月波动情况来看,1月份和6月份为融资高峰,6月份单月离岸融资规模高达95.6亿美元。

  面对房企离岸借贷规模的攀升,企业虽然解了燃眉之急,但尹中立认为其中蕴藏巨大的风险,房企目前最主要的离岸借贷方式,是在港发行私募债券,大多以美元计价,最大的风险在于汇率变动。尤其是在人民币贬值时,风险很大。这方面,万科做得比较聪明,在港发行人民币债券,有效降低了这一风险。

  除了规模的攀升,离岸借贷的融资成本也在水涨船高。今年7月份,力高地产和当代置业两家房企海外融资成本都超过了13%。7月25日,力高地产集团称发行总额为1.25亿美元的5年期优先票据,票据将自2014年8月1日起按年利率13.75%计息;而当代置业亦是发行1.25亿美元的5年期优先票据,其融资成本更是高达15.3%。

  就此,北京中原地产市场研究部总监张大伟接受本报采访时认为,目前房企的离岸借贷规模虽不大,但融资成本明显上涨,将导致企业的资金成本负担加重,甚至会陷入借新账还旧账的恶性循环,到时候不但不能成为企业的救命稻草,还可能成为压垮企业的最后一片羽毛。

  规模扩大有利降价

  针对此前有关媒体报道中提到的中国房企目前从国外银行贷款金额比去年同期猛增39%,尹中立认为不值一提,两三千亿元人民币的总体规模,无论是对房地产市场,还是对金融市场,都是杯水车薪。

  尽管房企离岸借贷的规模目前只是杯水车薪,但随着房地产市场持续低迷、楼市降价迹象明显,市场恐慌情绪将促使投资者寻求更大的风险资本溢价。无论是融资解困,还是饮鸩止渴,在国内融资可能性日渐减少的前提下,离岸借贷无疑会继续受到房企尤其是中小型房企的青睐,离岸借贷的规模势必快速扩大。如此一来,对整个房地产业又将产生怎样的影响?

  对此,况伟大认为,即便房企离岸借贷总规模快速扩张,对目前的房地产市场也是利大于弊,房企资金充足后,若不转型,势必继续加大楼市供给。在目前楼市供大于求的环境下,融资规模越大,供给越多,对降房价越有利。

  而同策房产咨询股份有限公司研究部总监张宏伟接受本报采访时认为,近期房企的资金压力在明显加大,都在加大融资努力。不过离岸借贷的总规模不一定能快速扩大,因为在美国加速退出QE(量化宽松政策)和人民币贬值的双重压力下,多个城市楼市又涌现出降价潮,无疑加大了房企离岸借贷的难度,即便离岸借贷能缓解部分房企的资金压力,但资金提供方会因风险因素谨慎放贷,因此,数量十分有限,对楼市的影响也就十分有限。

  何况,离岸借贷并非一厢情愿之事,对离岸借贷资金提供者而言,最核心的要素是企业是否稳健和透明度高低。发展快,不一定就稳健;没有透明度,谁敢投资?因此,况伟大认为:不少房企因这两项连国内的融资渠道都打不通,想通过离岸借贷缓解资金压力,其实是在望梅止渴,白费工夫。与其将重心放在融资渠道本身,不如把精力更多地放在提高对资金的运营能力方面。运营能力提高后,才会获得更多的资金支持。

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