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烂尾楼如何实现华丽转身

发布时间:2020-01-14 20:17:15

2009频频上演“复活记”———

近日,西站附近烂尾近十年的海天广场有了一个新名字“光耀东方广场”;2002年就停工的森豪公寓更名朝阳首府,将于本月重新开盘,据传售价将不低于 5000元/平方米;而一个多月前,沉寂十多年的瑞之杰大厦摇身一变成了“京泰自主城”,将主打LOFT商住公寓……2009年岁末,京城多个烂尾楼上演着“枯木逢春”。

“烂尾楼能翻身肯定有理由,”听到不少烂尾楼将入市,许多购房人觉得可以期待,但同时也心存疑虑,“经过少则几年、多则十几年的风吹日晒,烂尾楼会不会出现质量问题?产权年限也缩短不少,烂尾楼能买吗?”

●“地利”诱惑:多处中心城区

“海天广场位于二环外三环内,一公里范围内有中央电视台、多个部委机关,还有不少大单位的家属院。”在今年的住交会上,操着山东口音的李贵斌侃侃而谈。李贵斌是光耀东方集团董事长,正是原来的海天广场、现在的光耀东方广场的新东家。在接受《广厦时代》采访时,李贵斌说海天广场的地段优势是让自己心动的首要原因。

海天广场位于西三环内,距离长安街延长线只有八九百米。而像森豪公寓位于东二环内,往东200米左右就是朝阳门桥,瑞之杰大厦也在东南四环上,还有今年上半年入市的中关村SOHO,其前身是金和国际大厦,地处中关村区域,“地段优势是不少烂尾楼的共同之处。”联达四方房地产经纪公司总经理杨少峰解释说,烂尾楼拿地的时间都比较早,地段相对较好,不少都处于二环、三环内的核心城区,而在中心城区可供用地越来越少的时候,收购坐拥“地利”的烂尾楼就成了不少房企在核心城区一展身手的捷径。

“都不用先说成本,先看看同等地块还有没有。”谈到海天广场被20亿收购,一位业内人士说,“三环内几乎无法再找到能建起20万平方米的地块。”

●“廉价”诱惑:省钱、省时、利润高

再看成本,20亿、约20万平方米的建筑面积,海天广场楼面价折合每平方米万元左右,这和今年动辄超过15000元/平方米的楼面价相比,堪称廉价。以今年距离海天广场较近的六里桥地块为例,楼面价超过15700元/平方米。

“新拿的地还需要花钱一层一层去盖,而烂尾楼不少已经是准现房。”在不少接手烂尾楼的开发商看来,除了“拿地”成本的节省,烂尾楼还可以节省建筑的成本。例如海天广场被购时已经是准现房,金和国际被SOHO中国收购时也近乎完工。而在一位业内人士看来,在地价飞涨的当下,“就是把烂尾楼炸了重建,依然比拿地建房省钱。”成本是原来的成本,售价却是当下的售价,收购烂尾楼的利润可想而知。有业内人士评估个别烂尾楼项目盘活后的利润率能达到200%- 00%。

而节省金钱成本的同时,开发的时间成本自然也就省下来了。“首先是快。”被问起烂尾楼的优势,SOHO中国董事长潘石屹这样对我们说。仅近两年来,把北京公馆变成SOHO北京公馆,把凯恒中心变成朝阳门SOHO,把民源大厦打造成光华路SOHO2,把金和国际打造成中关村SOHO,又通过收购烂尾楼进军上海,潘石屹对于收购烂尾楼颇有心得:回报快。以中关村SOHO为例,从2008年8月 1日,SOHO中国对外宣布收购金和国际,到2009年5月8日中关村SOHO开盘,不到9个月。朝阳门SOHO从2008年5月收购,到今年6月整售一期一栋写字楼、二期7月开盘,刚刚超过一年。而一般房地产项目从开发到开盘销售都得一年半到两年的时间。

有关人士还透露,由于烂尾楼是城市的“包袱”,而盘活烂尾楼可以美化市容、创造就业、贡献税收,在接手、销售等程序中,也会得到有关部门的支持。

●“涅 ”风险:能否干净扫尾?

要想把烂尾楼变废为宝,就不能不解决好烂尾楼的遗留问题,轻装上阵。据业内人士介绍,烂尾楼“烂尾”的主要原因,要么因为是法律问题,要么因为是资金问题。而要预防和解决烂尾楼遗留问题,李贵斌结合自己收购多个烂尾楼项目的经验表示,需要接手方有专业团队,以免接手“楼”的同时也接手了暗藏的“烂”。

而潘石屹在收购烂尾楼“扫尾”方面更有自己的一套:SOHO中国从华远手中收购民源大厦时就先留了一手:先转55%股权,待华远将烂尾楼全部问题处理结束后,再付剩下的45%,之后华远全权担保,而SOHO中国不承担民源大厦的任何法律风险。

●华丽转身:做大或拆小成纯投资产品

扫尾的妙法各有不同,然而烂尾楼要想成功转身,更重要的是重新“包装”。

据李贵斌透露,光耀东方广场将被打造成商业综合体项目,而公寓将在近期推售。而从SOHO系列产品看,酒店式公寓、商铺都成为不少烂尾楼的新面孔。

而当我们以购房人身份致电朝阳首府时,售楼员告诉我们,朝阳首府产品类型包括几十平方米的一居到200多平方米的四居,均价将在 5000元/平方米左右,大户型可能卖到40000元/平方米。无独有偶的是,位于故宫附近、前身也是烂尾楼的凯德77号更成为只有十几套可售的顶级豪宅。

“烂尾楼转型一般有‘做大’和‘拆小’两种途径,目的都是把烂尾楼改造为纯投资产品。”联达四方总经理杨少锋曾经参与盘活多个烂尾楼项目,他在接受采访时表示,由于烂尾楼的地段优势可以带来比较大的升值空间,拆小成投资型公寓或做大成顶级豪宅产品,就成了不少烂尾楼转型的选择。而由于有些烂尾楼主体结构已经完成,加上有烂尾的“前科”,改造成高端写字楼的可能性不大;由于产权年限的缩短,也不适合改造成普通住宅产品。“不少投资烂尾楼的人都是外来客,最看重的就是地段和投资潜力。”

●专家建议●

不必过于担心质量问题 算清投资回报

“如果有质量问题的话,我们现在的开发商敢接手吗?”朝阳首府工作人员在回答我们咨询时这样反问道。工作人员介绍说,楼座主体结构没有问题,内部装修、管线都是新做的,“格局也进行了优化。”

说到烂尾楼的质量,还有业内人士透露说,烂尾楼原来也多是要打造成优势地段的“名盘”,建筑施工也多是由具有较好资质的建筑公司负责。最重要的是,“由于有前科,已经备受瞩目,新接手的开发商不敢拿建筑质量开玩笑。最终还是需要通过验收的。”

至于烂尾楼的产权年限缩短,业内人士表示,由于烂尾楼多被打造为投资型产品,只要投资人认为具有投资价值,能在可接受的时间内获得足够的投资回报,就可以选择购买。

文/张旭

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